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不動産売却の基礎知識
株式会社エニシングは、市川市・船橋市・浦安市を中心に、幅広い不動産取引をサポートしております。地域の皆様が抱える不動産売却や相続に関するお悩みに、これまで数多く対応してまいりました。こちらでは、不動産売却に役立つ基礎知識をご紹介いたします。不動産売却は慣れない手続きも多くありますが、事前に基本を理解しておくことで、安心してスムーズに進めやすくなります。
不動産会社選びで後悔しないために知っておきたいこと
不動産を初めて売却される場合、どの不動産会社へ依頼するかによって、売却結果や進めやすさが大きく変わります。不動産会社ごとに得意としている分野や対応力、これまでの実績は異なるため、大切な資産を安心して任せられる会社かどうかを事前に見極めることが大切です。
Point.1 不動産会社ごとの得意分野を確認
不動産会社には、それぞれ得意としている分野があります。例えば、不動産売却を中心に取り扱っている会社もあれば、賃貸管理をメインに行っている会社もあります。不動産を売却する際は、売却実績が豊富で、専門知識やノウハウをしっかり持っている不動産会社へ依頼することが大切です。各社のホームページや口コミなども参考にしながら、どのような分野を強みとしているのかを事前に確認しておきましょう。
Point.2 対応力や実績をしっかり確認
不動産売却の結果は、必ずしも会社の規模だけで決まるものではありません。地域の不動産市場をよく理解し、一人ひとりに寄り添った対応を行っている地域密着型の不動産会社も数多くあります。不動産会社を選ぶ際は、知名度や規模だけで判断するのではなく、実際の対応の丁寧さや提案力、情報量などをしっかり確認することが大切です。
Point.3 親身に相談へ対応してくれるか確認
不動産売却は、大きな金額が動く大切な取引です。そのため、売却について相談する際は、「親身に対応してくれるか」「説明が丁寧でわかりやすいか」といった点をしっかり確認することが重要です。相談者の話を十分に聞かず、一方的に説明を進めるような不動産会社の場合、売却活動が始まってからのやり取りでも不安を感じる可能性があります。不動産会社を選ぶ際は、相談者の気持ちに寄り添い、要望や不安をしっかり汲み取ったうえで、適切な提案やアドバイスをしてくれるかどうかを見極めることが大切です。
不動産売却の契約種類について理解しておきましょう
不動産を売却する際は、不動産会社と「媒介契約」を締結する必要があります。媒介契約とは、不動産会社へ売却活動を依頼するための契約であり、売却に関する条件やルールを明確にする役割があります。契約書には、「売却を希望する価格」「販売活動を行う期間」「仲介手数料の内容」「契約の解除条件」など、売却を進めるうえで重要な項目が記載されます。
媒介契約について
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ契約内容や売却活動の進め方に違いがあります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる不動産会社 | 複数社と契約可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 契約有効期間 | 法定上制限なし（※1） | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| REINS（不動産流通機構）への登録義務 | 任意 | 7日以内 | 5日以内 |
| 自己発見取引 | 制限なし | 制限なし | 制限あり（※2） |
| 状況報告義務 | 規定なし | 14日に1回以上文書かメールで | 7日に1回以上文書かメールで |
※1 行政指導は3ヶ月以内
※2 契約している不動産会社を仲介人に
税金について理解しておきましょう
登録免許税
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、設定されている抵当権を抹消する手続きが必要になります。この抵当権抹消の際にかかる税金が「登録免許税」です。登録免許税は、不動産1件につき1,000円が必要となり、土地と建物の両方を対象に手続きを行う場合は、合計2,000円を納めることになります。
印紙税
不動産取引に関する契約書や文書には、税金が発生する場合があります。不動産売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた収入印紙を貼付し、「印紙税」を納める必要があります。
| 売却代金 | 印紙代 |
|---|---|
| 1万超～50万円以下 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 3万円 |
譲渡所得税・住民税
譲渡所得とは、不動産を売却した際に発生する利益のことを指します。この譲渡所得に対して、所得税や住民税が課税されます。ただし、不動産の売却価格が購入時の価格を下回っている場合は、利益が出ていないため、譲渡所得税や住民税はかかりません。また、譲渡所得を算出する際には、不動産の購入時や売却時にかかった各種費用を差し引くことが可能です。
不動産査定で確認される主なポイントとは
建物の状態
不動産査定の際にまず確認されるのが、建物の状態です。主に、築年数や建物面積、構造、間取りなどが査定項目としてチェックされます。一般的には、築年数が経過している不動産ほど査定価格は下がる傾向があるため、少しでも高く売却したい場合は、早めに売却を検討することが大切です。また、耐震性や防火性に優れた構造や、生活しやすい間取りなどは評価につながりやすいため、査定時には物件の魅力としてしっかり伝えるようにしましょう。
建物内部の状態
建物内部の状態によっても、査定価格は大きく変わります。例えば、「雨漏りがある」「エアコンなどの設備が古くなっている」といった不具合は、査定額が下がる要因になりやすい傾向があります。反対に、「建物内部に大きな不具合がない」「設備が比較的新しく、状態が良好である」といった場合は、査定時にプラス評価につながりやすくなります。
外装の状態
不動産査定では、「外壁に劣化や剥がれがないか」「屋根に苔や汚れが付着していないか」といった外装部分の状態も確認されます。査定時の印象を少しでも良くするためにも、事前にできる範囲で外回りの清掃や整理を行っておくと良いでしょう。
所有者や境界線
不動産査定では、「不動産の所有者と売主が一致しているか」や、「隣地との境界線が明確になっているか」といった権利関係についても確認されます。不動産は原則として所有者本人しか売却できないため、相続した不動産を売却する場合は、事前に名義を確認し、必要に応じて相続登記などの手続きを行うことが大切です。また、隣地との境界が曖昧な場合は、土地面積を正確に把握できず、売却時のトラブルにつながる可能性があります。そのため、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家へ測量を依頼しておくと安心です。
立地条件・周辺環境
「駅までのアクセスが良い」「スーパーやコンビニなどの生活利便施設が近くにある」といった立地条件や周辺環境の良さは、不動産査定においてプラス評価につながります。徒歩圏内に駅やバス停、買い物施設などがある場合は、生活のしやすさを伝える魅力として、査定時にしっかりアピールすることが大切です。
土地の状態
長方形や正方形に近い土地は、建物を配置しやすく活用の幅も広いため、査定時に高く評価されやすい傾向があります。一方で、三角形や台形など不整形な土地は、建築プランに制限が出やすくなることから、査定額が下がる場合があります。
日照条件・風通し
南向きの物件は、日当たりの良さから人気が高く、査定時にもプラス評価につながりやすい傾向があります。また、風通しの良い住まいは湿気がこもりにくく、カビやダニの発生を抑えやすいことから、住環境の良さとして評価されるポイントになります。
家を建てた建設会社
建物を施工した建築会社が査定時に確認されることもあります。特に、知名度の高いハウスメーカーや建築会社による住宅は、施工品質や保証内容への安心感があるため、査定時にプラス評価を受けやすい傾向があります。
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不動産売却・不動産相談なら株式会社エニシングへ
不動産売却に対して、不安や疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。売却をスムーズに進めるためには、基礎知識を身につけるだけでなく、不動産会社へ査定や相談を行うことも大切です。専門スタッフへ相談することで、売却の流れや注意点、現在の相場などを具体的に把握しやすくなり、今後の進め方もイメージしやすくなります。株式会社エニシングでは、不動産に関する小さなお悩みから売却相談まで、丁寧に対応しております。お客様の大切な不動産に真摯に向き合い、一人ひとりの状況に合わせたご提案を行います。不動産売却をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。
